Oleh: Muhammad Yusrizal, SH., MKn
A. PENGERTIAN HAK TANGGUNGAN
Undang-undang Hak Tanggungan (selanjutnya disebut UUHT) yang diundangkan pada tanggal 9 April 1996 melalui Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1996 Nomor 42, merupakan suatu kemajuan dalam pembangunan Hukum Agraria di Indonesia. Dengan berlakunya Undang-undang tersebut maka sejak saat itu segala hal yang berkaitan dengan hak tanggungan atas tanah dilaksanakan menurut ketentuan Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996. Hal ini berarti pula perintah Pasal 51 UUPA yang memerintahkan untuk pembuatan Undang-undang Hak Tanggungan telah terlaksana dengan adanya undang-undang ini.
Sebelum berlaku UUHT Nomor 4 tahun 1996, yang dikenal hak hepotik yang dibebankan pada hak-hak tanah yang diatur dalam pasal 1162 s/d pasal 1232 KUHPerdata dan pasal 224 HIR atau pasal 258 RBG dan untuk Creditverbank diatur dalam Stb. 1908 nomor 452 kemudian drubah dengan Stb. 1937 nomor 190. Tetapi berdasarkan pasal 29 UUHT, ketentuan tersebut tidak berlaku lagi, kecuali untuk jemainan benda-benda yang tidak bergerak seperti kapal laut masih tetap berlaku sebagian dari peraturan tersebut.
Adapun pengertian hak tanggungan yang dimaksud dalam Pasal 1 UUHT Nomor 4 Tahun 1996, adalah :
“Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain”.
Ada beberapa unsur pokok dari Hak Tanggungan yang termuat di dalam definisi Hak Tanggungan tersebut di atas, yaitu :
1. Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang.
2. Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA.
3. Hak Tanggungan tidak hanya dapat dibebankan atas tanahnya (hak atas tanah) saja, tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu.
4. Utang yang dijamin harus suatu utang yang tertentu.
5. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.
Dalam kehidupan sehari-hari manusia tak lepas dari kebutuhan yang bermacam-macam. Untuk memenuhi kebutuhan tersebut manusia harus berusaha dengan cara bekerja. Bekerja dapat dilakukan sendiri tanpa harus bekerja pada orang lain, misalnya dengan berwiraswasta. Untuk berwiraswasta dibutuhkan modal kerja. Untuk mendapatkan modal kerja tersebut ada berbagai cara yang dapat ditempuh, diantaranya adalah dengan meminjam kepada pihak lain (Kreditur). Istilah antara Kreditur dan Debitur yang mengadakan Perjanjian Pinjam-Meminjam, biasanya terdiri dari:
a. Perjanjian Hutang Piutang (sebagai perjanjian pokok); yang dilengkapi
b. Dengan Perjanjian (assesoir) dengan perjanjian pemberian jaminan hutang, biasanya berbentuk SKMHT (Surat Kuasa Memasang Hak Tanggungan).
Biasanya untuk meminjam kepada pihak lain, pihak yang meminjamkan menginginkan adanya jaminan yang dapat berupa benda bergerak maupun benda tetap. Salah satu benda tetap yang sering dijadikan objek jaminan utang adalah tanah. Dalam perkembangan terbaru, dengan keluarnya Undang-undang Hak Tanggungan Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah, maka semua benda yang berkaitan dengan jaminan utang atas tanah diatur dalam Undang-undang ini.
Hak tanggungan merupakan suatu istilah baru untuk lembaga jaminan maupun pelaksanaan dari ketentuan undang-undang tentang adanya pranata jaminan hutang dengan tanah sebagai agunannya yang disebut Hak Tanggungan (harus dibedakan dengan istilah Pertanggungan untuk kegiatan asuransi).
Dalam hal ini setiap perjanjian yang bermaksud untuk memindahkan hak atas tanah, memberikan sesuatu hak baru atas tanah, atau meminjam uang dengan jaminan hak tanggungan harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan Pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria. Akta tersebut bentuknya telah ditentukan oleh Menteri Agraria. Dari pernyataan ini dapat diketahui bahwa Hak Tanggungan juga merupakan salah satu hak atas tanah yang wajib didaftarkan.
B. OBYEK HAK TANGGUNGAN
Berdasarkan bunyi Pasal 4 UUHT, Hak-hak atas tanah yang dapat diletakkan hak Tanggungan diatasnya adalah:
(1) Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah:
a. Hak Milik;
b. Hak Guna Usaha;
c. Hak Guna Bangunan.
(2) Selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga di-bebani Hak Tanggungan.
(3) Pembebanan Hak Tanggungan pada Hak Pakai atas tanah Hak Milik akan diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.
(4) Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan.
(5) Apabila bangunan, tanaman, dan hasil karya sebagaimana dimaksud pada ayat (4) tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah, pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta otentik.
Sedangkan bunyi Pasal 5, menjelaskan bagaimana objek hak tanggungan yang dapat dibebani lebih dari satu kali pendaftarannya:
(1) Suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang.
(2) Apabila suatu obyek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan, peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan.
(3) Peringkat Hak Tanggungan yang didaftar pada tanggal yang sama ditentukan menurut tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan
C. PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN
Untuk pendaftaran hak tanggungan pada Kantor Pertanahan dimana objek atas tanah tersebut berada diperlukan dokumen-dokumen, antara lain:
- surat pengantar dari PPAT
- surat permohonan pendaftaran
- identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan
- sertipikat asli hak atas tanah
- lembar ke-2 Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
- salinan APHT (untuk lampiran sertipikat Hak Tanggungan)
- Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) apabila dilakukan melalui kuasa.
Hak Tanggungan dapat beralih atau dialihkan: karena adanya cessie, subrogasi, pewarisan, atau penggabungan serta peleburan perseroan.
Dokumen-dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan Hak Tanggungan, antara lain:
- sertipikat asli Hak Tanggungan,
- akta cessie atau akta otentik yang menyatakan adanya cessie, atau
- akta subrogasi atau akta otentik yang menyatakan adanya subrogasi, atau
- bukti pewarisan, atau
- bukti penggabungan atau peleburan perseroan,
- identitas pemohon
d. Hak Tanggungan bersifat individualiteit:
Yang dimaksud dengan Indiviudaliteit adalah bahwa yang dapat dimiliki sebagai kebendaan adalah segala sesuatu yang menurut hukum dapat ditentukan terpisah (individualiteit bepaald). Di dalam ketentuan Pasal 5 UUHT Nomor 4 Tahun 1996 menentukan sebagai berikut:
(1) Suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang.
(2) Apabila suatu obyek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan, peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan.
(3) Peringkat Hak Tanggungan yang didaftar pada tanggal yang sama ditentukan menurut tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan
Dengan demikian dapat diketahui bahwa meskipun atas sebidang tanah tertentu yang telah ditentukan dapat diletakkan lebih dari satu Hak Tanggungan, namun masing-masing Hak Tanggungan tersebut adalah berdiri sendiri, terlepas dari yang lainnya. Eksekusi atau Hapusnya Hak Tanggungan yang tidak membawa pengaruh terhadap Hak Tanggungan lainnya yang dibebankan di atas hak atas tanah yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan tersebut.
E. Hapusnya Hak Tanggungan (Roya).
Hapusnya Hak Tanggungan di atur dalam Pasal 18 UUHT Nomor 4 Tahun 1996, yang mengatur sebagai berikut:
(1) Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut:
a. hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;
b. dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;
c. pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;
d. hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.
(2) Hapusnya Hak Tanggungan karena dilepaskan oleh pemegangnya dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya Hak Tanggungan tersebut oleh pemegang Hak Tanggungan kepada pemberi Hak Tanggungan.
(3) Hapusnya Hak Tanggungan karena pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri terjadi karena permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan tersebut agar hak atas tanah yang dibelinya itu dibersihkan dari beban Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 19.
(4) Hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang dibeban Hak Tanggungan tidak menyebabkan hapusnya utang yang dijamin.
Sedangkan persyaratan untuk hapusnya hak tanggungan (roya) adalah:
1. Surat Permohonan dari pemegang hak atau kuasanya.
2. Identitas diri pemegang hak dan atau kuasanya (fotocopy KTP yang dilegalisir oleh Pejabat yang berwenang).
3. Sertipikat Hak Atas Tanah.
4. Sertipikat Hak Tanggungan.
5. Concent Roya, apabila tidak diserahkan sertipikat Hak Tanggungan.
6. Surat Keterangan tentang hapusnya HT yang dibuktikan dengan:
a. Pernyataan dari kreditor bahwa hutangnya telah lunas, atau
b. Risalah lelang, atau
c. Pembersihan HT berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan, atau Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.
D. EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN
Adanya kewajiban untuk mendaftarkan Hak Tanggungan ditujukan untuk menjamin kepastian hukum kepada pemberi dan penerima Hak Tanggungan dan untuk memberikan perlindungan hukum manakala salah satu pihak mengadakan tindakan-tindakan yang merugikan pihak lainnya. Sebagai contoh ketika pemberi Hak Tanggungan tidak dapat melunasi hutang yang dipinjamnya dari pemegang hak tanggungan, maka dengan adanya pendaftaran Hak Tanggungan, pemegang hak tanggungan mempunyai kekuatan hukum yang kuat untuk mendapatkan pelunasan atas piutangnya dengan cara mengeksekusi tanah yang dibebani Hak Tanggungan, hal ini sesuai dengan bunyi Pasal 6 UUHT Nomor 4 Tahun 1996: “Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut”.
Sedangkan yang dimaksud dengan pelunasan diutamakan pada kreditur tertentu, artinya kreditur tersebut mempunyai hak istimewa yang diberikan oleh Undang-undang terhadap jaminan yang dipegang kereditur tersebut. Artinya bilamana hasil penjualan jaminan tersebut diutamakan untuk pelunasan kreditur yang mempunyai hak istimewa, kemudian bila masih ada sisanya dibayarkan pada kreditur-kreditur yang lain atau berdasarkan presentase hutangnya.
Apabila terjadi wanprestasi (debitur gagal memenuhi kewajiban membayar kepada kreditur), maka kreditur dalam hal ini diperkenankan untuk:
a. Mengajukan Permohonan Eksekusi Hak Tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan ini, melalui Pengadilan Negeri yang berwenang (jadi tidak perlu menempuh gugatan wanprestasi), yang dari permohonan ini Ketua Pengadilan Negeri akan mengeluarkan Penetapan Aanmaning (Teguran), agar debitur dalam jangka-waktu “tertentu” harus melunasi hutangnya seketika kepada kreditur;
b. Apabila berdasarkan Aanmaning ini debitur tetap lalai untuk melunasi kewajiban pembayarannya, maka Kreditur diperkenankan untuk mengajukan Permohonan Sita Eksekusi, dimana setelah sita eksekusi ini selesai diletakkan oleh Pengadilan, maka selanjutnya
c. Kreditur akan mengajukan Permohonan Lelang kepada Pengadilan Negeri berwenang, agar bersedia menjual objek jaminan hutang yang telah dibebankan hak tanggungan tadi, melalui upaya lelang (yang dilakukan bekerjasama dengan Kantor Lelang Negara setempat).
Dalam hal Pelelangan ini, perlu diperhatikan bahwa penjualan melalui lelang adalah untuk pelunasan hutang sehingga apabila terdapat kelebihan dari hasil penjualan terhadap total hutang, maka kelebihan ini dikembalikan kepada debitur; atau dilakukan penjualan dibawah tangan dengan persyaratan :
a. Penjualan ini dilakukan berdasarkan persetujuan antara debitur dan kreditur;
b. Jika dengan cara penjualan di bawah tangan ini dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak;
c. Dilaksanakan 1 (satu) bulan setelah kreditur/debitur mengumumkan pihak-pihak yang berkepentingan sedikitnya melalui 2 (dua) surat kabar dan atau media masa setempat, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan (bantahan).
Jadi pada metode ini tidak memerlukan permohonan sita jaminan terlebih dahulu kepada PN setempat (conservatoir beslag), namun dalam tahap penjualan tetap dilaksanakan melalui lelang dan dengan bantuan Kantor Lelang Setempat (parate executie karena sudah ada klausula kuasa untuk menjual sendiri di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan), selain karena dalam Sertifikat Hak Tanggungan yang dikeluarkan kantor pertanahan, sudah dicantumkan irah-irah "Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa", sehingga Sertifikat Hak Tanggungan tersebut sudah memiliki kekuatan eksekutorial seperti suatu putusan hakim yang berkekuatan hukum tetap.
E. PENUTUP
Dari uraian di atas dapat diketahui bahwa adanya pendaftaran hak tanggungan sangat penting bagi pemegang hak tanggungan (pihak yang memberikan pinjaman dengan jaminan tanah) karena dengan didaftarkannya hak tanggungan tersebut kedudukannya menjadi kuat secara hukum. Dengan demikian pihak yang paling berkepentingan atas pendaftaran hak tanggungan adalah pihak pemegang hak tanggungan.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar